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我对北京上海杭州未来房价泡沫顶峰的定量化分析 以及比特币200万美元单价

visionfar副船长发布在 区块链社区
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由于我国发展极不平衡,边远地区的教育,医疗,就业潜力远不如北京上海杭州等沿海发达城市的条件优越,而我国省与省之间并不强制关闭人口流动,所以实际上,是东部沿海发达地区中心城市承载着全中国960万平方公里土地上14亿人的生活和个人梦想的需要。

假设:以东部地区一共消化7亿人口,其中北京/天津/上海/南京/杭州/广州/深圳这七个东部地区的中心城市一共消化3.5亿人口来计算,以上七个城市,每个城市潜在的人口保有量是5000万人,
虽然目前这个人口密度还远远没有达到,但不能因此就乐观地认为中国人具备自平衡调控能力会自觉地向中西部落后地区迁移。民族个性,和个体高度的竞争意识都流淌在我们族人的血液里,千百年不变。所以我认为,这几个城市未来迟早每个城市拥有5000万人口。
因为只有在这几个城市里孩子的教育,老人的医疗,年轻人中年人的工作就业才有可能和国际水准接轨。居住在其他城市就输在了起跑线上,要承受一生的不公平的成长/就业/基础设施环境被拖后腿。

第二,我们来分析泡沫的基本模式,由于以上人口流入机制长期存在,所以我推断中国的房价会达到一个史诗级的泡沫状态,所谓史诗级泡沫,满足一下我个人对泡沫的定义:
A:一般小型泡沫,泡沫破灭导致的极限价格调整在-30%(伤筋动骨)
B:中等泡沫,泡沫破灭后导致的极限价格调整在-50%(腰斩)
C:大型泡沫,泡沫破灭后导致的极限价格调整在-65%~-70%一线(接近腰斩再腰斩)
D:史诗级泡沫,泡沫破灭后导致的极限价格调整在-90%~-95%一线(灭绝性下跌,斩到脚背)


由于房地产涉及银行风险,属于国家系统风险范畴,所以我设置在-90%这里,保守态度下,对-95%的计算可能性可能不做分析。

那么事情就简单了,我们只需要知道未来某个时间段,以上7大中心城市的房价合理价值是多少,然后除以(100%-90%)就等于当时的泡沫最高峰平均价格了。

我们需要知道,
A:RMB基础通胀率
B:何时泡沫触顶
C:泡沫触顶破灭后,最终房屋的真实价值


先计算RMB基础通胀率,我们知道,个人五险一金每年缴纳的数量都必须增加+11%,年化+11%是雷打不动。社会最低保障线年年提高,且有加速上升的趋势,看不到尽头。统计局公布的M2平均每年复合增幅在在+1x%。过去30年,每个人的工资都在上涨,上涨次数超过25次,且从未下跌过。故此我个人初步设定基础通胀率=+12.5%,估计这个数字是89不离十。

中国以上7城市的房价供求矛盾的基本面全球第一,理应成为全球最高房价城市,让我们来看看全球最高10大房价城市的房价:(摘自百度百科数据)

以RMB为货币单位:(2017年)
No 1:摩纳哥 450000/m2
No 2:香港 330000/m2
No 3:伦敦 270000/m2
No 4:新加坡 210000/m2
No 5:日内瓦 200000/m2
No 6:纽约 170000/m2
No 7:悉尼 165000/m2
No 8:巴黎 163000/m2
No 9:莫斯科 158000/m2
No 10:上海 147000/m2


看到目前上海仅能达到第十名,从人口流入刚性趋势看,这个显然被低估。北上杭深等7大城市房价迟早超越摩纳哥,更是要超越香港。以上10大城市中位数房价在22万/m2左右,未来,北上杭这里中心城市房价真实价值一定不会低于这个中位数字。

房价始终是被社会阶层中的最有钱的那部分人用钱买出来的,买不起房的人只能离开市场无法操作,他们只能在交易市场外骂房价低,等低房价,但永远也不可能入场压低房价,他们决定不了房价的高低。

考虑到上述7大沿海城市中,垄断企业/中央企业(如中石化电信)/外资世界五百强企业(如谷歌微软)/民营新贵企业(如阿里巴巴海康威视)目前平均工资月薪已经过2万,年收入20-30万的中位区人群数量不小。加上上面假设的基础通胀率年化+12.5%,10年后,收入能翻3.5%倍左右,也就是平均年收入达到100万。平均月薪达到8万。
一个人月薪中,起码1半以上到60%这个比例可以供房,不影响生活质量。按照60%供房计算,则每月5万可供缴纳按揭款。以按揭25年计算,对应的房价就在700万(保守估计按揭利率130%商业贷款最优利率,为6.4%,时间25年)
绝大多数情况下,住在中心城市不可能享受超大户型和大户型,这7个城市一般居住水平设定为一夫一妻加一孩,共70平方,已经很不错了。无泡沫的房价底价上述已经算出为700万,则对应70平方房价700万,每平方10万为10年后无泡沫的楼盘底价,跌到这个价格,此批高收入阶层,购房已经无压力。此价格房价可以说没有泡沫,并且完全挤干了水份。

按照史诗级泡沫来定性,此泡沫破灭后,房价下跌90%,跌至无水分的真实价值,由于工资持续上涨,上文计算出此时无水份的房价底价为10万一平计算,我国10年左右时间出现房价泡沫的话,北上杭等7大中心城市,其房价泡沫价格最高峰可能达到1000000/m2,完美成为全球第一高。

我预言,北上杭深等沿海发达城市,未来10年后,房价泡沫顶峰的价格可能为80万-100万一平方米,不服的,可以到时候挖出本帖鞭尸。

以上是对房价泡沫高峰的定量分析。
我其他文章里也用类似的办法预测了比特币未来成为数字黄金后,单颗比特币的价值在200万美元一颗。有兴趣的可以翻出来鞭尸。届时一币一别墅仍然是个非常困难的任务。因为即使房价泡沫破灭,跌至10万元一平,别墅面积在400平,即使别墅单价比公寓单价低一半,一套别墅也值2000万RMB左右,而比特币成为数字黄金的话一颗仅200万美元。关键就看那时的RMB汇率了,汇率要是低,那就可能。汇率要是像现在一样保持在高位,一币一别墅就很困难了。









本主题由 walterF 于 2018-12-05 17:04:23 删除回复
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